Целью настоящей работы является изучение механизмов ипотечного кредитования в Российской Федерации на примере ОАО «Сбербанк России» и разработка предложений по совершенствованию.

Задачи работы:

-              изучить теоретические и методологические аспекты ипотечного кредитования;

-              провести анализ механизмов ипотечного кредитования в РФ на примере рязанского ОСБ;

-              на основании проведенного анализа разработать рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.

Степень научной разработанности проблемы. Институт залога, одним из видов которого является ипотека, был объектом изучения российских цивилистов конца ХIХ - начала ХХ века. В этом плане надо отметить работы таких авторов, как И.А. Базанов, Г.Б. Бланк, Н.Варадинов, А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Объектом исследования выступает рязанское ОСБ № 8606.

Предмет исследования – особенности реализации механизма ипотечного кредитования в исследуемом ОСБ.

Информационная база исследования сформирована из нескольких типов источников.

Во-первых, это опубликованные законодательные, нормативно-правовые документы РФ и субъектов РФ, регулирующие развитие рынка жилья и реализацию жилищной политики органов государственной власти и местного самоуправления.

Во-вторых, важнейшим источником исследования послужили материалы государственной и муниципальной статистики, характеризующие состояние ипотечного рынка в РФ.

В-третьих, информативной группой источников являются первичные документы ОАО «Сбербанк России», регионального ОСБ № 8606 по городу Рязани.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формулируются цели и задачи исследования, определяется теоретическая и методологическая основа работы, излагается логика исследования.

В первой главе «Теоретические и методологические аспекты ипотечного кредитования» изучается понятие, сущность и задачи ипотечного кредитования в РФ.

Во второй главе «Анализ механизмов ипотечного кредитования в РФ (на примере рязанского отделения сбербанка России № 8606)» анализируется рынок ипотечного кредитования в РФ, исследуется состояние ипотечного кредитования в Сбербанке России.

В третьей главе «Разработка рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования» на основании проведенного анализа в первых двух главах работы разрабатываются регулятивные меры поддержки ипотечного кредитования, изучаются проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в исследуемом банке.

В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

-              политическая и экономическая нестабильность;

-              низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

-              отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

-              высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

-              высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

-              недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

-              недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

3. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

4. Современный рынок ипотечного кредитования характеризуется рядом следующих факторов:

-              российский рынок ипотечного кредитования в 2010 г. находился под сильным воздействием глобальной рецессии, что не могло не сказаться на динамике его развития;

-              наблюдается положительное ускорение в росте объемов выданных ипотечных кредитов. Очевидно, что большая стабильность в выдаче ипотечных кредитов у мелких и средних банков связана с их участием в программах АИЖК, предусматривающих рефинансирование выданных банками ипотечных кредитов;

-              2010 год характеризовался не только повышенной волатильностью курса российской валюты, но и ростом как валютных, так и рублевых ставок на ипотечном рынке. За одиннадцать месяцев 2010 года доля просроченной задолженности по валютным ипотечным кредитам у всех банков увеличилась с 2,7 до 5,2%, что свидетельствует о том, что риск дефолтов в этом сегменте рынка более вероятен, чем по рублевым кредитам;

-              главной причиной роста просроченной задолженности по валютным ипотечным кредитам у пяти крупнейших банков была его высокая стартовая скорость в начале 2010 г., в то время как в последующие месяцы рост просрочки постепенно замедлялся.

5. Проведенный в работе анализ ипотечного кредитования в Сбербанке России показал, что:

-              Сберегательный Банк Российской Федерации — старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР;

-              несмотря на непростую ситуацию в экономике по итогам 2009 года банк добился существенного роста доходов от операционной деятельности при одновременном сокращении операционных расходов;

-              операционный доход до создания резервов увеличился по сравнению с 2008 годом на 30,2% и достиг 647,2 млрд руб. Основой роста доходов банка стало увеличение чистого процентного дохода на 36,4% до 456,8 млрд руб.;

-              в исследуемом периоде у ОАО «Сбербанк России» наблюдается положительная динамика по всем анализируемым направлениям, что говорит о хорошем финансово-экономическом положении исследуемого банка.

-              Ипотечный кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке по-прежнему остается наиболее распространенным продуктом ОАО «Сбербанк России».

-              за исследуемый период ипотечное кредитование на рынке услуг Сбербанка России прошло через несколько стадий. Была зафиксирована и почти полная остановка - в начале года и весной кредиты практически не выдавались. Летом началось некоторое оживление, а осенью одновременно с относительной стабилизацией цен на недвижимость появились первые признаки возрождения. Не обошлось без изменений и в продуктовой линейке банков: некоторые продукты оказались невостребованными, другие, наоборот, появились под влиянием кризиса.

6. На основании проведенного исследования были предложены следующие рекомендации по совершенствованию системы ипотечного кредитования в РФ:

-              реструктуризация ипотечных кредитов;

-              выкуп проблемных ипотечных кредитов;

-              залог ипотечных ценных бумаг в ЦБ РФ;

-              помимо классической ипотеки на рынке необходимо развивать иные механизмы жилищного кредитования под залог недвижимости. Предполагается, что Сбербанки будет предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости.

Таким образом, необходимо отойти от понимания ипотеки как единственного источника повышения доступности жилья. Во всем мире ипотека рассматривается как продукт, ориентированный прежде всего на средний класс. Задача же обеспечения жильем малоимущих граждан лежит в плоскости специальных социальных программ, в рамках которых основную долю рисков принимает на себя государство, а не рынок. Строительство государством социального жилья - именно тот инструмент, который сегодня способен стимулировать жилищное строительство по всей стране.

1. Законодательство. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета, № 7, 21.01.2009.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с изменениями от 14, 22, 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301 (первая часть), Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410 (вторая часть), Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, № 49, ст. 4552 (третья часть), Собрание законодательства РФ, 25.12.2006, № 52 (1 ч.), ст. 5496 (четвертая часть).
3. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (редакция части первой от 29.12.2009 г., части второй от 29.01.2010) // Текст части первой Налогового кодекса опубликован в «Российской газете» от 6 августа 1998 г. № 148-149, текст части второй Налогового кодекса опубликован в «Российской газете» от 10 августа 2000 г. № 153-154.
4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // «Российская газета», № 137, 22.07.1998.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // «Российская газета», № 292, 31.12.2004.
7. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 № 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» // «Собрание законодательства РФ», 26.07.2010, № 30, ст. 4118.
8. Постановление Правительства РФ от 26.08.96 N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // СЗ РФ. 1996. N 37. Ст. 4312.
9. Типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием, утв. постановлением Правительства РФ от 15.10.04 N 562 // СЗ РФ. 2004. N 43. Ст. 4222.

2. Книги, монографии, Учебные издания

1. Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. – М.: Филинъ, 2009.
2. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ, 2008.
3. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2009.
4. Германия. Факты. – Франкфурт-на-Майне, 2008.
5. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. – М.: Филинъ, 2009.
6. Гросиан Р. К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот. – М.: Международные отношения, 2007.
7. Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – СПб.: 2010.
8. Дощенко Ю. История зарождения ипотеки // Вестник ДГУ, №3, 2008.
9. Ем B.C. и др. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. – М.: Статут, 2010.
10. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С–Пб.: СПбГУЭФ, 2009.
11. Жилищная экономика: Пер. с англ. – М.: Дело, 2007.
12. Жилищно–строительная реформа. Справочное пособие для населения. – М.: НОРМА, 2008.
13. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 2009.
14. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2010.
15. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. – Екатеринбург, 2009.
16. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. – М.: Финансы и статистика, 2010.
17. Квадратный метр под крышей закона. Жилищная энциклопедия. – М.: Домашний адвокат, 2008.
18. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 2009.
19. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. – Саров, 2009.
20. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). – М.: Контракт, 2010.
21. Общая теория денег и кредита: Учебник. – М.: ЮНИТИ, 2006.
22. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт–Петербурга. – СПб., 2008.
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2009.
24. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании. – М.: Финансы и статистика, 2010.
25. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Аудитор, 2009.
26. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М.: Ось–89, 2009.
27. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 2010.
28. Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов. – М.: Консалтбанкир, 2008.
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – С.–Пб., 2008.
30. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Пер. с англ. – М.: ЮНИТИ, 2009.
31. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. – М.: ВАЗАР-ФЕРРО, 1994.
32. Уткин Э. Риск-менеджмент. – М.: ЭКМОС, 2009.
33. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. – М.: Дело, 2008.
34. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008.
35. Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учебно-метод. пособ. М.: Финансы и статистика, 2006.

3. Издания периодической печати

1. Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита дореволюционной России? // Бизнес и банки. 2009. №49.
2. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость //Риэлтер. 2009. №2.
3. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании //Риэлтер. 2009. №№3,4.
4. Будет ли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? // Известия. 2008. №125.
5. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт. 2009. №30.
6. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 2009. №10.
7. Грищенков А., Михайлов О. Залог земли необходим //Экономика сельского хозяйства России. 2010. №4.
8. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. 2007. №39.
9. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве //Профиль. 2010. №10.
10. Загородняя Е. Федеральные власти пытаются руководить ипотекой //Время. 2009. №120.
11. Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 2009. №32.
12. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли //Экономист. 2008. №4.
13. История создания и развития ипотечных банков Германии //Финансист. 2008. №3.
14. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования //Эксперт. 2009. №30.
15. Кибальник Е. Удовольствие не для всех //Аргументы и факты. 2009. №43.
16. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов //Риэлтер. 2009. №№3, 4.
17. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы //Городское управление. 2009. №9.
18. Клименко В., Рогова Е, Принятие закона – новый этап развития ипотечного кредитования //Риэлтер. 2009. №5.
19. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества //Риэлтер. 2009, №4.
20. Лантюхов А.И., Маринин С.П. Ипотечное кредитование для предприятий. Возможно ли в России? //Деловой экспресс. 2010. 30 сентября.
21. Леонов Е. Дешевый кредит для дорогих квартир //Коммерсантъ. 2010. №5.
22. Лукина З. Механизм жилищных сбережений граждан //Риэлтер. 2009, №№3, 4.
23. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 2009. №6.
24. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. 2010. №16.
25. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций //Рынок ценных бумаг. 2009. №4.
26. Митрошина К. Использование секьюритизации для развития ипотечного кредитования //Рынок ценных бумаг. 2009. №4.
27. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция. 2009. №11.
28. Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 2010. №15.
29. Пискунова М. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация //Риэлтер. 2009, №4-5.
30. Питкевич Ю. Ипотека пришла в Удмуртию //Строительная газета. 2010. №1.
31. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения //Экономика строительства. 2008. №10.
32. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России //Индустриализация в России. 2008. №5.
33. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 2010. №3.
34. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 2009, №№3, 4.
35. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право. 2008. №9.
36. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 2009. №7.
37. Юрьева И. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета. 2008. 5 декабря.

4. Электронные ресурсы

1. Векипедия. Свободная энциклопедия. [Электронный ресурс] // http://ru.wikipedia.org/.
2. Официальный сайт Министерства финансов РФ [Электронный ресурс] // http://www1.minfin.ru/ru/.
3. Официальный сайт Центрального банка РФ [Электронный ресурс] // http://www.cbr.ru/.
4. Федеральная служба государственной статистики РФ [Электронный ресурс] // http://www.gks.ru/.
5. Официальный сайт Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов [Электронный ресурс] // http://www.arhml.ru/.
6. Официальный сайт Сбербанка России [Электронный ресурс] // http://www.sbrf.ru/.